二手房买卖合同和房产证名字可以不一样吗？

　　购房合同与房产证名字必须一致

　　如果所购房屋需要办理贷款的话，银行借款合同上的抵押人也必须要统一，否则银行是不予办理的。买房是一件比较重要的事，涉及到房屋产权问题必须要严肃对待，房产证上的名字必须与购房合同上的名字一致。如果由于产权问题，希望房产两人共有，可以申请共有产权证，但房产证依然必须是一个人的名字，且与购房合同上的人名一致。而附带的共有产权证可以在法律上标志者房屋的产权共有，同时约定双方的出资额或所占份额，这样一旦出现财产***也有利于合理分割。

认购书是否可以代替房屋买卖合同？两者有什么区别？

首先，认购书不能代替商品房买卖合同，认购一般会缴纳定金，作为签订买卖合同的担保。但是，认购书如果具备了商品房买卖合同的主要条款，比如房价、面积、房号等，并且购房人缴纳了房款，认购书应当视为商品房买卖合同。

法律依据：《最高人民***关于审理商品房买卖合同***案件适用法律若干问题的解释》

第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。所以签署商品买卖合同需要提前网签备案，才具有法律效应。

到期借款转化为购房款，房屋买卖合同有效吗？

这个问题，还是比较复杂的。

首先，要终止借款合同，建立商品房买卖合同关系。

关于这一点，最高法有指导意见：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民***关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民***应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

通俗一点讲，就是说，是可以的，但必须要把借款的本金利息结算清楚，而且要排除非法利息合法化。就是说，要对账清楚，期限届满究竟本、息合计是多少，一定要确认清楚。

其次，商品房屋的坐落位置、面积、价格，要明确具体准备。

转化为商品房买卖合同后，商品房买卖合同的基本要素，需要具备，否则，影响合同的成立。

还有，借款本息与购房款的结算，要清楚具体明白。

借款本息结算清楚后，购房款要结算清楚；两项比较，多了怎么退，少了怎么补，要清清楚楚。

最后，商品房出卖人的主体资格必须具备，这一点不容忽视。

就是说，作为拿商品房来抵偿借款本息的债务人，应当是开发商，要有商品房出卖人的主体资格，否则也影响合同的效力。这一点不容忽视哦。

以上意见仅供参考。